专业在线股票配资网 ,商业地产暴雷,银行危机重演?巴克莱:个别案例的风险被高估了
2025-01-06 【 字体:大 中 小 】
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美国纽约社区银行(NYCB)上周突然爆雷,美国商业地产贷款坏账令其业绩出现超预期大幅亏损,股价同步暴跌,市场陷入恐慌,担忧NYCB的处境昭示着去年春季的“硅谷银行危机”将在地区银行中重演。
不过,巴克莱策略师Ajay Rajadhyaksha团队表示,市场的反应过度了,NYCB只是个例,不会演变为行业整体的危机。
NYCB最大敞口是住宅贷款 和写字楼不是一回事许多分析指出,疫情后居家办公盛行,美国写字楼空置率持续提高,以写字楼为代表的商业地产预期回报率出现急剧下降,商业地产贷款因此成了埋伏在美国银行业的一颗巨雷。
巴克莱指出,NYCB的状况有所不同,虽然该行44%的资产是商业房地产贷款,比同行高出约4倍。但其中超1/3是多户公寓(multi-family)贷款,总计约370亿美元。
多户公寓作为住宅楼,并不受居家办公文化的影响,不过市场相比疫情时的美国炒房巅峰期也相对走软,价格已从2022年底的峰值下跌了20%,回报率也因利率上升而受到挤压。
但巴克莱强调,从基本面来看,写字楼面临的是一种结构性的转变,相当大比例的美国人都在家工作,写字楼空置率目前甚至已经超过全球金融危机时的水平。而写字楼很难被轻易地重新利用,当写字楼的需求萎缩时,业主们几乎没有任何选择——如果预期回报率下降,租金不足以偿贷,就只能被迫退出。
而目前多户公寓的状况仍然稳健,相比疫情前的水平,多户公寓租金仍上涨了20%,空置率也大致相同,这意味着与写字楼不同,公寓楼不存在空置的风险。即使租金增长的步伐有所放缓,但总体仍在上涨。
此外,NYCB面临另一个特殊的状况——该行的多户公寓贷款主要集中在纽约曼哈顿,且一半以上都受到租金管制,有租金管制,就意味着房东无法自由上调租金冲抵持续上升的利率。但这是一个仅限于纽约等少数地区的问题。
分析师写道:
根据房地美小余额交易的贷款表现,我们估计纽约的租金管制拖欠率为9%,而市场租金公寓的拖欠率为1%。美国大多数州都没有(或不允许)任何形式的租金管制,但在一些州,包括纽约州和加利福尼亚州等大州,确实存在租金管制。不过,纽约州的法律最为严格,因此我们认为这是一个非常地方化的问题。
多户公寓市场现在面临短暂的困难 但不会出大问题巴克莱强调,多户公寓贷款相比写字楼贷款市场还有另一大不同——政府实体参与,为多户公寓贷款市场提供了反周期的资金来源。
从美国整体来看,商业地产贷款市场规模达5.6万亿美元,其中多户公寓是最大的组成部分,超过2万亿美元。其中约有1.2万亿美元由美国政府支持的房利美、房地美和金尼美担保。政府担保实体之外的剩余信贷风险约为1万亿美元,其中约7000亿美元在银行内部,其余部分由债券投资者、保险公司和抵押房地产投资信托公司分担。
总体而言,分析师认为,近年来,大量多户住宅公寓建成,市场竞争加剧,导致空置率有所上升,今年多户公寓的现金流增长可能会持平甚至出现负增长。
但这一市场没有发生类似写字楼那样的结构性转变,现金流相当稳定。考虑到今年美联储可能会转向宽松,多户公寓业主更有可能克服短期压力。
该行认为,在最坏的情况下,美国银行系统在多户公寓贷款上的累计损失约为450亿至500亿美元,在宏观上的影响非常小。因此,多户公寓贷款对美国经济和金融系统的下行风险可控。
巴克莱在最后还补充称,上周同样因美国商业地产坏账业绩爆雷的日本青空银行,状况与NYCB有很大不同,由于美国商业地产市场的透明度很低,目前尚不清楚青空银行所面临的风险是否涉及美国多户公寓贷款,巴克莱认为青空银行很可能涉足了写字楼贷款。
风险提示及免责条款 市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。![](/uploadfile/202501/aabfee330d39e47.png)
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